北京写字楼开发投资放缓 平安63亿港元当上碧桂园二股东

发表日期:17/04/17    来源:    点击量:

北京写字楼开发投资放缓或受困于资金回流较慢

  7月21日电 今天上午,全球房地产咨询服务公司高纬环球发布第二季度市场报告。数据显示,北京核心商圈写字楼成交面积为上季度的1.5倍,约达5.4万平方米,同比增长16%。与住宅市场量价齐跌的市场表现不同,北京写字楼项目销售面积和租金呈上涨势头,但受到融资成本高、资金回流慢等因素影响,北京写字楼新开工面积出现下滑。

  不断在房地产开疆拓土的中国平安(601318,SH),这次将目标瞄准了民营房企碧桂园(02007,HK)。

  据了解,活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积,拉动本季度北京五大主要商圈甲级(含顶级)写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金季度环比上升0.46%,达每月每平方米人民币380.5元(折合每月每使用平方米人民币543.6元)。

  同时,由于本季度没有新增项目入市,加之签约率的上升,北京核心商圈整体写字楼空置率环比下降0.56个百分点,至6.57%。为此,高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示:“由于核心商圈租金昂贵、可租面积短缺,拥有较低租金、更大面积可选择,且地铁网络和设施逐渐完善的新兴商圈逐渐获得更多企业的青睐,尤其是来自制造业、IT及生命科学行业的租户。”

  值得注意的是,受到销售放缓的影响,北京写字楼和商业营业用房的新开工面积出现不同幅度下降。分析认为,开发投资放缓主要源于目前开发商正受困于融资渠道有限,融资成本高,资金回流较慢的困境。在存量增加,市场需求和销量都疲软的情况下,整体市场投资风险有所增加,然而正是由于市场波动,目前有很多大型机构正在洽谈潜在的投资机会。

  从全国范围看,具备资金实力的本土企业或弥补由于外商直接投资(FDI)放缓带来的外资投资需求不足的影响。随着整体市场销售的遇冷,开发商拿地会更加谨慎。中小房地产企业在下半年不得不把重心放在销售现有存量获取现金流方面。遇到资金问题的企业或许会把一些在建项目延期或停工,而这为行业内资金充裕的投资机构提供了更多的并购重组和资产买卖的交易机会。

  4月1日晚,碧桂园发布公告,公司将以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份,约占发行后公司总股份数的9.9%,禁售期为1年,增发价较碧桂园停牌前的最后一天收盘价3.13港元/股折让约10%,此次募得资金约为62.95亿港元,资金将用于公司发展及补充运营资本。交易完成后,碧桂园主席杨国强之女杨惠妍持有53.6%碧桂园股权,为第一大股东,中国平安将成为第二大股东。

  与去年安邦保险、生命人寿以举牌方式进驻金地集团不同,此次中国平安与碧桂园的合作显得更加友好,中国平安董事长马明哲与杨国强两位大佬牵手的背后,打的是什么算盘?

  收益可观的财务投资

  《每日经济新闻》记者注意到,此次参与认购碧桂园股份的是中国平安旗下的平安寿险,这也是中国平安首次以寿险资金直接对大型房地产公司进行股权投资。参照公司2014年年报中披露的前十大重仓股,碧桂园有望取代富通保险,成为中国平安的第六大重仓股。“对于中国平安而言,入股碧桂园的首要目的是财务投资。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示,中国平安的优势在于负债端拥有大量低廉的浮存金,但公司在2014年的总投资收益率仅为5.1%。以往保险资金更多是配置在固定收益类产品上,但随着国内无风险利率的下降,固定收益类产品回报率面临下降的压力,这迫使保险资金寻找回报率更高的权益类投资。

  据悉,从去年5月1日起,新的《保险资金运用管理暂行办法》开始实施,理论上保险资金投资股票和股票基金比例可升至30%。但中国平安的年报显示,截至去年末,股权证券与证券投资基金在公司保险资金投资组合资产中的占比仅为12.4%,仍存在较大的提升空间。

  一位长期关注中国平安的分析师向记者表示,地产股目前整体估值依然偏低,港股公司更是明显低于A股公司。如果以碧桂园此次的增发价计算,动态市盈率仅为4.2倍,但税前股息率已经高达6.6%,对于一家净资产回报率超过18%的龙头房企而言,单单是财务投资已经拥有可观的收益。

  更重要的是,随着中国平安近年来不断介入房地产领域,它也迫切需要一家实力强大的合作伙伴。

  据不完全统计,仅在2014年8月~2015年2月,平安不动产已经投入超过300亿元人民币扩充土地储备,涵盖多个一、二线城市。在海外市场,中国平安不仅在英国收购了多宗商用物业,根据澳洲媒体《The Australian》报道,中国平安还将竞购摩根士丹利旗下的澳洲地产商Investa,估值超过526.6亿港元。

  据《新京报》报道称,按照目前政策,险资不能直接从事房地产开发,险资通过金融产品过渡被业内视为规避政策涉足房地产开发的途径。此次入股碧桂园,意味着中国平安有了一个从事房地产开发的固定合作平台。

  在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,虽然保险机构的优势在于“钱多”,但房地产的经营链条相当复杂,后续开发与营销等环节需要高度专业性,保险机构并不具备这方面的人才。碧桂园的优势在于拥有全产业链开发能力,且营销能力在国内领先,也拥有海外地产的开发经验,预计能与平安的房地产业务产生良好的协同效应。

  谋地产、金融协同效应

  作为一家典型的家族式企业,碧桂园的股权结构一直高度集中,自2007年上市以来,公司仅在2012年与2014年进行过两次配股集资,杨氏家族成员持股比例始终保持在60%以上。此次傍上了中国平安这棵“大树”,也是碧桂园上市以来首次引入大型战略投资者。“此次碧桂园配售价格较前一个交易日折让超过10%,考虑到公司股价一直处于低位,对于老股东而言每股盈利摊薄还是比较明显的。”黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,近年来杨国强积极改变碧桂园原有的家族式企业管理架构,中国平安的入股有助于改善碧桂园的股权架构,推动其进一步向现代化企业架构转型。

  黄立冲预计,在业务合作层面,未来碧桂园可以在开发贷款、私募债甚至众筹等金融产品上与平安展开全面合作,在海外融资成本不断上涨的大背景下,与平安的合作有助于降低碧桂园的融资成本,从而提高利润水平。

  此外,双方也可以利用各自的渠道资源,实现交叉销售。据了解,碧桂园将为中国平安提供社区业务的切入点,中国平安的理财、基金、资产管理等服务有望在所有碧桂园小区快速落地。与之相对,碧桂园也可利用平安保险与平安银行的营销网络拓展销售渠道,获取更多优质客户资源。

  更重要的是,由于平安不动产的土地储备主要集中在一二线城市,对于一直在三四线城市深耕的碧桂园而言,未来在项目层面的合作有助于碧桂园“曲线”增加在经济发达城市的项目储备,进一步平衡市场布局。

    根据Wind的公开数据显示,上半年房地产行业并购标的完成的交易达73宗,总金额超过152亿元,同比增长2.09倍。下半年,资金充裕的投资机构和地产企业或将更多关注企业并购和单项优质物业的收购机会。

  高纬环球北京资本市场部董事李健表示:“随着京津冀一体化的推进和北京重新定位的四个中心,未来北京区域内去工业化进程或将加快,空间规划会更加合理,第三产业预计将成为商业地产主要推动力。由于核心区域优质物业的稀缺性,这类物业仍然会是投资首选。随着以丽泽区域为首的非核心市场在交通和生活便利性方面的不断完善,非核心区域投资潜力有待进一步挖掘,在未来具备长期投资价值。”(房产频道)

  资本市场对此次合作持积极态度,碧桂园昨日(4月2日)复牌后大涨5%,成为当日走势最强劲的内房股之一。◎每经记者 区家彦 发自广州

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