楼市“去库存”列入13个省份政府工作 部分挂牌房源提价

发表日期:17/05/15    来源:    点击量:

  2月28日,购房者在南京一处楼盘售楼处看房。据销售人员介绍,该楼盘自2月26日加推一栋180多套房源的住宅楼,当日即销售约130套,次日销售30余套,目前仍有众多购房者来看房。 新华社记者 李响/摄

再次迎来政策利好,二手房市场出现久违的热潮。

  “去库存”的压力让很多地方政府“如鲠在喉”。

  根据国家统计局于2月19日发布的房地产开发和销售数据,2015年全国房地产库存待售面积高达71853万平方米,较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。其中住宅待售面积45248万平方米,占比约63.97%。

  不过,商品房待售面积只是整体库存的一部分。中国指数研究院的数据显示,截至2015年11月,全国在建未售面积约48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,整体库存超60亿平方米。

  面对巨大的房地产库存压力,继2月初降低非限购城市首付比例后,财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收;去年以来,中央连续出台推进“去库存”的政策;包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省(区市)的150多个城市也密集出招,从供需两端入手出台“去库存”政策。

  楼市去库存政策逐步出台并且加码,各地政府都用了什么招?

  “去库存”列入13个省(区市)政府工作

  最近北上广深等一线城市的房地产市场异常火爆。国家统计局2月26日发布数据显示,全国70个大中城市房价涨幅扩大,一线城市上涨明显,北上广深领跑全国,深圳新建商品住宅同比上涨52.7%,排名第一位,有的地方甚至还出现了卖房者一天涨价3次的情况。

  但北上广深火爆的楼市难掩全国总体房地产市场库存压力过大、周期过长的现实。其中,数量巨大的库存面积中,有很大一部分在二三四线城市。因为市场规模小、购买力不足等原因,广大中小城市面临的房地产库存压力异常明显。

  上海易居房地产研究院2月22日发布的全国35个城市(4个一线城市、20个二线城市和11个三线城市)的监测结果显示,4个一线城市的去库存周期已经都在10个月之内。北京、上海和广州的存量已经控制在了1000万平方米以内,深圳的库存更是低至416万平方米。

  按照城市规模来看,三线城市的房地产去库存压力最为明显。易居房地产研究院的监测结果显示,热点二线城市的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。截至1月底,苏州、南京和合肥的库存量分别为450万平方米、549万平方米和332万平方米,同期成交量分别为121万平方米、135万平方米和86万平方米,这3个城市的去库存周期都已经在4个月以内。

  上述监测结果还显示,三线城市1月新增供应量为242万平方米,而新增成交量为204万平方米,新增供应量依然大于新增成交量,库存出现小幅上升。11个三线城市样本中,去库存压力最大的北海市去库存周期达到34个月。

  面对房地产库存压力,各地政府,尤其是二三线城市较多的省级政府纷纷“出招”。

  中国青年报记者梳理各省级政府关于房地产去库存的政策后发现,甘肃、四川、山东、山西、浙江、陕西等地纷纷召开了住房城乡建设工作会议,讨论“去库存”问题;福建、江西、内蒙古等地则以省级政府文件的形式,专门出台化解房地产库存的文件;山东、海南等地专门印发房地产“去库存”工作的通知或意见。

  在今年的地方“两会”上,在26个省级政府工作报告中,“去库存”共出现41次,其中,河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省(区市)把去库存列入了2016年的政府工作安排之中,且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。

  “开流”与“节源”

  中国青年报记者梳理发现,在“去库存”、稳投资的房地产“保卫战”中,不少地方政府都在房地产政策领域通过“增量节源,存量开流”的方式推进去库存行动。

  海南是目前对房地产经济依赖度高,且房地产库存量大的省份。2015年,房地产占该省固定资产投资超过一半,并仍呈上升趋势。截至去年年底,海南商品房库存量约为4100万平方米,消化期约为50个月,其中商品住宅库存消化期约45个月,均明显高于全国平均水平。

  针对这一情况,海南对房地产库存的增量部分实施“节源”。

  2月23日,海南省发布《关于加强房地产市场调控的通知》,提出加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控,合理控制商品住宅增量。对该省商品住宅库存消化期超过该省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓,下同——记者注)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批),暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

  同样在供给侧对房地产库存采取管控手段的,还有宁夏。

  2015年11月,宁夏回族自治区政府出台《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,提出严控住房用地规模,对闲置房地产用地面积超过已批准总面积10%的地区,不再增加房地产新增用地指标;房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的,不再审批新的楼盘项目。

  如果说海南、宁夏等地对房地产库存增量部分的管控措施是“节源”,那么甘肃、四川等省份实施的打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工进城购房等措施,则是在库存的存量部分“开流”。

  打通商品房和保障房的政策通道,是各地政府推进去库存工作的一项重要举措。

  甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购。福建省明确表示不再新建公租房。安徽省要求确保货币化安置比例不低于50%。山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。青海省政府工作报告中也提出,要打通商品房和保障房政策通道。河南则出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

  此外,也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。江西要求在2016年,市、县棚改货币化安置比例不得低于50%,国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%;内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置,规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区,一般不再审批新的商品住房开发项目。

  推进户籍制度改革,鼓励农民进城购房成为各地“去库存”的另外一项重要手段。在地方两会的政府工作报告中,上海、河北、吉林、四川等地都提出深化户籍制度改革,鼓励农民进城购房,河南省政府工作报告也提出,鼓励农民进城购房,有序推进农业转移人口市民化。

  对农民进城购房做出较为系统规定的是福建省。为进一步鼓励农民进城购房,2月19日,福建省政府发布的《关于化解房地产库存的若干意见》提出要落实户籍改革方案和居住证制度,简化农业转移人口购房落户手续,政府可与房地产开发企业联合给予农民购房现金直补,并对购房农民的子女教育等问题作出了详细规定。

  “去库存”还需更多“组合拳”

  如何看待各地政府纷纷出台的去库存政策?

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫预测,在全国两会前后,中央和各地方政府还会出台新一轮的“去库存”政策。在他看来,目前三四线城市的去库存效果仍不明显,而且有的还出现反弹迹象,部分地区去库存政策落实不严,执行不到位。

  中房数据研究院院长陈晟表示,目前共有近150个城市出台了“去库存”的相关措施,但大多都是从鼓励农民进城购房、货币化安置、使用公积金杠杆、商品房由售转租等方面入手。他建议,在三四线城市应该鼓励房地产企业间开展兼并重组,“把一些拿了地但卖不出去房子的小企业兼并后,市场能更加健康”。

  对于由售转租,转变房地产业态的措施,陈晟认为符合供给侧改革的逻辑。他指出,通过分时使用、租赁使用等方式,根据不同使用需求来转变房地产业态,挖掘库存房源的使用价值,也不失为一种很好的措施。

  谢逸枫提醒,通过改变产品业态来消化库存的方式也可能涉及到更改规划、更改面积、涉嫌合同欺诈等情况,所以实际有效性较差。此外,如果消费者了解这些产品形态涉嫌违规更改后,还可能会引发市场的反弹,消费者退房的情况。

  对于各地政府针对去库存使出的“招式”,谢逸枫认为很多地方仍存在政策过于单一、政策执行不力的问题。他表示,因为担心房地产泡沫,很多三四线城市的银行执行的还是三四成的首付房贷,近50%的三四线城市的银行都没有执行两成首付贷款的政策。

  “出现这些问题主要是因为中央政策不够细化,有点‘一刀切’的情况,对政策的执行情况也没跟进监督,地方政府没有具体细化。”他说。

  南方日报记者 王昌辉 摄

  新政袭来,惠州二手房市场出现了久违的热闹局面。

  近日,惠州市房管局发布了一季度二手房成交数据,惠州城区一季度二手房成交1602套,成交面积18.4万平方米。值得注意的是,一季度三个月成交数分别为468套、533套和601套,呈现出三连跳局面。

  惠州市中介行业协会会长黄家佩则表示,新政将促使大量的房源流入市场,推动二手房市场供需两旺。

  随着市场向好,原本议价空间拉大的挂牌房源迎来提价。营业税征收年限的缩短,部分房源的实际购房支出减少,放盘业主纷纷在合理的范围内提高价格,让买卖双方都能得到实际利益,推动成交的达成。

  更多房源流入市场

  在一季度的惠州楼市,区别于新房市场节后综合症表现明显,二手房市场表现活跃。在成交上呈现稳步增长的局面。

  4月2日,惠州市房管局发布城区二手房成交最新数据,一季度二手房成交1602套,成交面积18.4万平方米。其中,1、2、3月分别为468套、533套和601套,呈现出递增局面。

  成交数据的回暖局面表现在市场实际成交上就是供需活跃。在记者走访中介门店过程中,位于东平的鸿祺房产门店经理刘钢梁介绍,门店经纪人中有人今年以来每月都有成交。另外,门店其他几位经纪人也都在年后实现了开单。

  刘钢梁表示,市场总体上表现平稳,但需求仍旧比较明确。毕竟二手房在地段和配套等方面的优势仍然比较明显。随着相持阶段的持续,业主议价空间放大,成交也在情理之中。

  刘钢梁举例介绍,在东湖花园4区某栋的80平方米房源,业主从去年“930新政”后放盘50万元,打算卖掉后换新房,但由于死守价格一直无法交易。年后以来,随着新房源选定后以及后续市场仍旧难以明朗,总价降了2万元后,很快就成交了。

  鸿祺房产总经理李挺斌受访介绍,这是比较典型的议价空间拉大,促进成交的案例。这在年后的二手房市场比较普遍,很多放盘业主为了实现利益最大化,并不愿意下调房价,一旦达不到买房业主的心理价位,交易将难以达成。然而,随着市场相持周期拉长,市场并无回暖迹象,业主开始对物业的期望值降低,合理释放议价空间达成交易。

  在市场持续回暖的背景下,近日,国税局下调免征营业税的年限,从5年下降到2年,市场再次迎来政策利好。李挺斌说,这使得行业出现了久违的热潮。不同于局部市场供求的消涨,新政在行业大环境上推动发展。

  惠州市中介行业协会会长黄家佩则表示,新政将促使大量的房源流入市场,推动二手房市场供需两旺。

  业主提价 成交仍不易

  具体到政策,营业税免征年限的大幅缩短,对于这部分楼龄的业主而言,无疑为交易打开了闸门。

  联系到从2012年下半年市场回暖以来,经历2013年的楼市黄金成交周期,业主个人住房购买满两年交易也能实现营业税的免征,投资需求的业主将大量放盘。

  记者走访中原地产、家世界地产等在江北和河南岸的新兴住宅片区了解到,放盘咨询明显增多。位于江北义乌小商品城附近的某门店经纪人小李告诉记者,新政出台后,附近宏益公馆、华润御苑等楼盘业主咨询放盘讯息和估价的情况明显增多。

  而东湖花园的中介们则遇到了不同局面。此前放盘的业主在放盘价格也做出了一定调整。我爱我家房产营业经理付慧丽介绍,新政的出台对行业是好事,但是具体到门店,此前放盘的业主提价的要求不断,成交推动起来仍然不容易。

  “这实际上是行业利好的出现对行业产生了分化。”某在惠州中介从业近10年的业内人士表示。

  该业内人士直言,根据过往市场,消费者永远都是买涨不买跌的,政策在源头上动真格,对于放盘业主来说,肯定想等着市场交易往上涨。房源能暂缓出手就会缓一缓,先等市场明朗化。

  此外,对于部分放盘的业主而言,营业税征收年限的缩短,使得已经满2年但未满5年期限的房源税费大幅减少。以100万元的房子为例,5%—6%的营业税费就将达到五六万元,挂牌业主根据减免税费幅度及时提价,可在一定范围内增加出售房产的收入。

  该业内人士同时也指出,在这种政策利好下,大部分的业主仍然会见好就收。在合理的范围内适当提价,让买卖双方都能在新政中得到实际利益,推动成交的达成。

  谢逸枫建议,房地产库存压力较大的三四线城市要通过强化个人房贷的执行力度,将房贷首付落实至两成,并放开户口的限制,鼓励农民进城购房,增加市场购买力,将商品房转化为保障房,或者直接给购房者补贴等政策,打出“组合拳”,形成政策体系的合力。

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