杭州写字楼空置率27% 现代城市发展转型的创新样本

发表日期:17/05/16    来源:    点击量:

  杭州写字楼空置率二季度持续攀升,以钱江新城写字楼为例,目前钱江新城写字楼空置率已攀升至40%以上,短期内将面临租金下行的压力。这是世邦魏理仕近日发布的《2013年第二季度杭州房地产市场回顾与展望》报告中透露的。报告同时也指出,杭州优质商铺市场二季度供需两旺,表现良好,租金呈稳步上扬趋势。

  钱江新城空置率超40%

  1月18日电 城市转型是伴随城市不断演化发展的必然过程。近年来,随着全球化的快速推进、新技术的广泛应用以及资源与环境压力的日益加大,在世界范围内出现了新一轮的城市转型热潮,我国的城市发展也步入了一个总体转型的历史阶段。

  如何在新一轮城市转型的热潮中准确定位、谋划城市发展?深圳市的龙城街道于2010年4月就开始了积极探索。经过五年多的努力实践,龙城城市转型思路是否正确,成效如何,社会反响又怎样呢?

  2013年二季度,杭州优质写字楼市场供应充足,全市空置率继续攀升至27%。其中,迪凯银座、荣安大厦以及中华航空大厦项目纷纷于本季度在钱江新城交付是空置率攀升的一大因素,为市场新增供应量约21万平方米。大批项目的集中交付更是让钱江新城写字楼空置率飙升到了40%。

  钱江新城板块主要以金融、房地产、会展、国际商务等现代服务业和部分先进制造业为主,交通通达度与一些传统板块相比还有待提高,其核心区主要配套设施有万象城和洲际酒店,商业商务配套也尚待完善。世邦魏理仕表示,在未来2-3年内,钱江新城将会是写字楼集中供应区域,短期内供大于求。

  与钱江新城板块相比,黄龙、武林等传统核心板块则表现得成熟不少。黄龙板块主要以旅游、商务、会展、创意设计等现代服务业和电子信息等先进制造业为主,交通方便,商业商务配套成熟,区域内及周边拥有黄龙饭店、世贸君澜大酒店、欧美中心等配套设施。目前版块内写字楼空置率低于10%。武林板块地处杭州市区核心商圈,区域内拥有杭州大厦、武林银泰、万豪大酒店、雷迪森大酒店等配套设施,商业商务配套成熟。版块内还设有地铁一号线武林广场站与西湖文化广场站,交通畅达,空置率在10%以下。

  租金出现板块分化现象

  二季度写字楼租金整体表现稳定,但板块之间的表现出现明显的分化。钱江新城写字楼本季平均租金环比微降0.6%,平均租金报价为114元/平方米/天。调查显示,租金下调压力主要出现在一些品质不高的项目,而高品质、特别是纯租赁物业租金仍表现坚挺。与之不同,黄龙、武林等传统核心板块,因受到跨国公司对于核心区域甲级办公面积的强劲需求的影响,本季租金均小幅环比增长。黄龙、武林、庆春凤起板块本季度的平均租金报价分别在150元/平方米/天、107元/平方米/天。

  但需要指出的是,在一些全部卖散且单元面积较小的项目中,小业主租金报价有所下调,主要原因在于其面对的租户大多是中小企业,在整体经济增长放缓的环境下,中小企业面临较大的经营压力,承租能力较低。

  世邦魏理仕表示,今年下半年预计另有约27.3万平方米的写字楼增量入市,并将继续推升市场整体空置率。从短期内来看,钱江新城仍是杭州优质写字楼市场去化压力的集中所在,租金下行压力犹存。但世邦魏理仕认为,从长期来看,经过数年发展的钱江新城已经成为杭州最大的优质写字楼板块。政府对相关行业的扶持政策、以及未来区域内配套设施和通达度的不断完善,将推动钱江新城作为CBD的集聚效应的形成和增强。最新获得批复的杭州市城市轨道交通近期建设规划(2013-2019年)中指出,共有四条新地铁线路将在2019年底全部建成。4号线的规划将有利于钱江新城板块开发,进一步巩固钱江新城新兴CBD的地位。

  优质商铺市场供需两旺

  近年来,杭州优质商铺市场一直处于供不应求的状态,尤其是武林、湖滨等核心商圈供应尤其缺乏,市场整体空置率自2010年以来长期处于低于3%的水平。2013年二季度,杭州优质商铺市场呈现出供需两旺的景象,空置率虽略有上升但仍处于2.8%的低位。租金稳步上扬,环比上升3.4%。

  世邦魏理仕数据显示,2013年二季度优质商铺供应量为75000 平方米,是过去三年季度平均供应量22125平方米的3倍多;而2013年二季度优质商铺净吸纳量与过去三年季度平均净吸纳量相比,从19765平方米上升到了61288平方米,提升了3倍多。

  二季度,湖滨银泰、西溪印象城以及城西银泰城等项目的招商和开业在一定程度上释放了市场对优质商铺面积长期积累的需求。湖滨银泰二期的开业,为市场带来了约75000平方米的优质商业面积,其定位年轻时尚,与项目一期的高端奢侈路线形成有效的错位经营,丰富了湖滨商圈的商业业态。

  主流品牌纷纷入驻综合体

  在品牌引进上,虽然今年以来一线奢侈品品牌在杭州的扩张速度有所减缓,但快时尚品牌和一些国际二线品牌仍积极开出新店。市场上最近开业的和即将开业的几个主要项目招商情况均较为良好,其中,湖滨银泰与城西银泰城商铺招商率均在90%以上,西溪印象城的招商率更是高达95%。国际时尚品牌和部分当地著名客商纷纷进驻:GAP、MCM入驻湖滨银泰,万象城内的尚泰百货也借调整之机引入Red Earth及The Face Shop等亲民品牌取代之前的奢侈品牌。此外,下半年即将开业的城西银泰也将带来H&M、Monkey等快时尚品牌新店。良好的招商情况体现出市场对优质商铺的强劲需求和业主在品牌资源和招商能力方面的优势。

  世邦魏理仕预测,在未来6个月内,解百A楼将完成重建,而商业面积达12万平方米的城西银泰城也将开业。杭州的商业版图正加速从核心区向外扩张,除城西银泰城以外,未来两年还有城北银泰城、新天地、万达广场等项目将陆续入市。

  世邦魏理仕认为新商圈的兴起将吸收周边居住人口的日常消费需求,这一方面将对核心商圈的商铺需求产生一定的替代和分流作用,但同时也是推动核心商圈不断升级的动力。轨道交通网络的发展更是进一步对城市内的整体通达性产生利好影响,加速杭州的城市化进程。同时也将提升物业价值,催化新兴居住区和商业区的形成,从而推动杭州房地产市场格局的演变。杭甬高铁和杭州东站的投入运营,形成沪、杭、宁、甬等城市间“1至2小时交通圈”,这将有利于宁波、绍兴、台州等长三角南翼城市与沪杭宁等中心城市的交流,进一步巩固杭州长三角南翼核心城市地位。

  ■链接

图1 龙城--宜居宜业之城

  打造“文明型街道”定位 龙城城市发展转型的引擎之力

  据了解,龙城街道辖区总面积75.45平方公里,常住人口54万多人,是深圳东部商业、行政、文化中心所在地。长期以来的特区二元发展结构,使得这里高品质城区建设、民生事业发展、产业结构等均处于滞后状态。2012年初,这里“产业推着城市走”的发展模式已难以为继,土地利用效率低下,城市功能低效,项目综合价值得不到有效挖掘释放,历史文化的损害与佚失,人居环境的恶化等,严重阻碍着它的城市发展进程。

  “然而,一座新型城市的崛起往往取决于它自身的定位。”走访中,龙城街道党工委书记刘国红分析认为,深圳的崛起最初就是正确把握了它的定位,美国城市空间的结构转型也是遵循着这一规律。

  2011年,第二十六届世界大学生运动会胜利闭幕之后,作为大运会主场馆所在地的龙城街道围绕“龙城今后的路该怎么走”的问题着实动过一番脑筋。刘国红认为“仅靠发展经济来推动城市转型未免太单调,只有政治建设、生态建设、社会建设、文化建设与经济建设协调共进,才能实现城市质量的全面提升”。

图2 深圳东部硅谷--龙岗天安数码城园区

  “五位一体”文明建设 龙城城市发展转型的驱动之力

  龙城打造“文明型街道”的五个文明建设正好契合了现代城市的发展转型理念。

  为了实现发展转型目标,龙城摈弃靠自然资源和要素投入驱动的传统经济发展模式,努力把经济发展引导到更多地依靠提高资源配置效率和各类创新活动上来。据了解,龙城早在2010年就前瞻性提出了“三城两园”产业发展设想。目前,大运新城、饮食文化城、汽车城和科技创新园、文化产业园已成为指导辖区经济转型的产业战略框架。

  在城市发展转型过程中,龙城高度重视“新二元结构”以及社会融合与经济增长之间的互动关系,以转变政府职能和人口管理模式为依托,以公共服务均等化为抓手,促进社会融合,实现社会和谐全面发展。“我们年轻的打工一族,最渴望的是不仅在工作上能尽快融入这个城市,更能在文化和生活上高度融合,让我们有一种归属感和落地生根的愿望。”调查中,龙岗天安数码城园区28岁的公司职员李春龙向记者坦言。

  同时,实行基本公共服务均等化,是体现“以人为本”和弥补市场公共品供给失灵的重要制度安排,是缓解社会矛盾的现实需要,是构建社会主义和谐社会的内在要求。

  基本民生服务,是龙城基本公共服务均等化内容之一。在打造“文明型街道”建设中,龙城从关注民生、服务民生入手,以自治、平安、和谐为目的,以社会共建、共治、共管、共享模式为路径,不断提高社会凝聚力和社会自治水平。据了解,龙城依托“五百工程”特色载体,在基础设施建设、关爱弱势群体、公共文化服务、交通出行、教育就业、环境整治等众多领域,为辖区群众提供更多、更好、更优的公共产品和公共服务。

图3 靓丽文明路--龙岗龙翔大道(龙城段)

  “四个一”规划落地实施 龙城城市发展转型的提速之力

  调查中发现,龙城在城市发展转型新的制高点、在深圳市提出“城市管理治理年”的新形势下,再次提出“一线、一路、一河、一库”新的建设发展规划,助推城市质量再上新台阶。

  未来三至五年,龙城将重点开发深圳地铁三号线、龙岗大道(龙城段)、龙岗河(龙城段)、清林径水库以及嶂背工业区等资源,把地铁三号线打造成为龙城“人流集散核心带”,把龙岗大道(龙城段)沿线两旁打造成为龙城“商贸、服务中心带”,把龙岗河(龙城段)两岸打造成龙城“城市自然景观带”,把清林径水库打造成供市民休闲、旅游、度假的“自然生态氧吧”,同时把嶂背老工业区打造成以传统优质产业为特色的“现代化工业园区”,与龙城现有的科技创意园、文化产业园一道形成助推龙城经济腾飞的三角鼎立之势。

  世邦魏理仕

  世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,是财富500强和标准普尔500强企业,为全球最大的商业地产服务公司(按2012年的营业额计算)。公司拥有员工约37000名(不含联营公司),通过全球300多家办事处(不含联营公司)为地产业主、投资者及承租者提供服务,具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。通讯员 陈书琪

  一旦这些新的规划落地实施,龙城就相当于把罗湖蔡屋围、福田中心区、南山科技园、前海中心区以及西丽大学城等优势集聚在了一起,龙城高端资源的集聚所产生的能量将使龙岗中心城赶超深圳中西部中心片区不再只是一个设想。(张武军/文)

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